De Fierensdrempel, de drempel waar u over heen moet om bezwaar woz te kunnen maken, is in 2005 ingevoerd om het aantal bezwaarschriften tegen de aanslag te verminderen. De Hoge Raad heeft inmiddels beslist dat deze bezwaardrempel moet worden opgeheven. De WOZ, aldus de Hoge Raad, werkt in allerlei heffingen door en dus kan de drempel wel degelijk veel uitmaken. Bezwaar maken loont altijd, zeker nu de Fierensdrempel eigenlijk niet meer mag worden toegepast.
Nu er minder woningen worden verkocht en de huizenprijs daalt, worden de WOZ-waarderingen onbetrouwbaarder. Bezwaar maken kan lonend zijn...
De jaarlijkse aanslag voor de onroerendezaakbelasting (ozb) leidt in veel Nederlandse huishoudens tot een storm van verontwaardiging. Honderdduizenden huizenbezitters nemen de moeite een bezwaarschrift in te dienen, ook al is de kans nihil dat daarnaar wordt geluisterd. De waarde van het eigen huis blijkt zeer gevoelige materie.
Neem de Rotterdammer X. De gemeente beweerde dat zijn huis 99 duizend euro waard was. Volgens X moest dat 95 duizend zijn. Toen de gemeente weigerde de beschikking aan te passen procedeerde hij door tot aan de Hoge Raad. Mogelijke ‘winst’: hooguit een paar tientjes.
Dit jaar zal dat niet anders zijn. Integendeel. Nu de huizenprijzen voor het eerst in decennia dalen, zullen verbazing en woede alleen maar groeien. In de eerste plaats omdat de WOZ-waarde, waarop de aanslag gebaseerd is, op 1 januari 2009 is bepaald. Sindsdien zijn de huizenprijzen in Nederland 5 procent omlaag gegaan, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Veel huizenbezitters zullen daardoor het gevoel hebben dat hun woning te hoog gewaardeerd is.
Er is meer. De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijker rol bij het vaststellen van uiteenlopende (belasting)heffingen. De WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de onroerendezaakbelasting, maar ook voor de waterschapsomslag en het eigen woningforfait (hoe hoger dit forfait, des te minder hypotheekrente een huizenbezitter mag aftrekken).
Sinds 1 januari is daar de erfbelasting nog bijgekomen. Hoe hoger de WOZ-waarde van het huis van de overledene des te meer erfbelasting de erfgenamen moeten betalen.
Tegelijkertijd neemt de betrouwbaarheid van de WOZ-waarderingen af, nu de huizenmarkt op zijn gat ligt. Elke gemeente heeft een computersysteem waarmee de waarde van alle woningen wordt bepaald. Als invoer dienen de woningtransacties die in de gemeente zijn gesloten. Zolang het aantal transacties hoog genoeg is, is de waardebepaling redelijk accuraat.
Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in het najaar van 2008 is het aantal transacties dramatisch gedaald. Sommige woningen blijken onverkoopbaar. De waardebepaling wordt dus steeds onbetrouwbaarder, zeker in de hogere prijsklassen waar nog maar weinig woningen worden verkocht.
‘Ze gebruiken heel vaak een maatpand’, Een huis dat onlangs in de buurt is verkocht. Maar als dat voor de crisis is verkocht dan is die waarde niet representatief.’
Als er geen nieuwe woningen in dezelfde omgeving worden verkocht, dan wordt de waardering van het maatpand verhoogd of verlaagd met het gemiddelde percentage in de gemeente. Vink: ‘De fout die in het begin is gemaakt wordt daardoor verder versterkt.’
Volgens makelaarsvereniging houden veel huizenverkopers op dit moment vast aan een te hoge prijs. Zolang zij dit doen, zullen er in sommige buurten geen transacties plaatsvinden en zal de waarde van de omringende huizen op peil blijven. Dit effect wordt versterkt doordat gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde ook de vraagprijzen meewegen.
Als de huizenmarkt niet snel aantrekt, neemt de kans op foute WOZ-waarderingen dus alleen maar toe. Valt daar iets tegen te doen? Soms wel, zeker nadat de advocaat-generaal onlangs een belangrijk advies heeft uitgebracht. De X waarmee dit verhaal begon, lijkt daarmee in het gelijk te worden gesteld. Het bezwaar van X kon door de gemeente tot nu toe terzijde worden gelegd vanwege de zogenaamde Fierens-drempel, vernoemd naar Thea Fierens, oud-Kamerlid van de PvdA. Als het verschil tussen de WOZ-waarde en de werkelijke waarde niet meer bedraagt dan 2 à 5 procent (het percentage verschilt per prijsklasse), dan mag de gemeente het bezwaarschrift zonder verdere motivatie afwijzen.
De advocaat-generaal schrijft nu in zijn advies aan de Hoge Raad. dat de Fierens-drempel in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Iedereen heeft er volgens dit verdrag recht op dat zijn bezittingen eerlijk gewaardeerd worden. De bedragen die op het spel staan, zijn volgens de advocaat-generaal klein, maar ‘niet onbeduidend te noemen’. ‘Er worden jaarlijks vele duizenden belastingprocedures gevoerd om dezelfde geringe bedragen.’
Als de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal overneemt dan kunnen de gemeenten de stroom bezwaar woz bezwaarschriften straks niet meer klakkeloos terzijde schuiven. Er dreigt een enorme hoeveelheid werk voor de gemeentelijke bureaucratie. De instanties maken zich nog niet druk. ‘We wachten de uitspraak van de Hoge raad af’, zegt een woordvoerder van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). ‘Die volgt naar verwachting over een maand.’
De jaarlijkse aanslag voor de onroerendezaakbelasting (ozb) leidt in veel Nederlandse huishoudens tot een storm van verontwaardiging. Honderdduizenden huizenbezitters nemen de moeite een bezwaarschrift in te dienen, ook al is de kans nihil dat daarnaar wordt geluisterd. De waarde van het eigen huis blijkt zeer gevoelige materie.
Neem de Rotterdammer X. De gemeente beweerde dat zijn huis 99 duizend euro waard was. Volgens X moest dat 95 duizend zijn. Toen de gemeente weigerde de beschikking aan te passen procedeerde hij door tot aan de Hoge Raad. Mogelijke ‘winst’: hooguit een paar tientjes.
Dit jaar zal dat niet anders zijn. Integendeel. Nu de huizenprijzen voor het eerst in decennia dalen, zullen verbazing en woede alleen maar groeien. In de eerste plaats omdat de WOZ-waarde, waarop de aanslag gebaseerd is, op 1 januari 2009 is bepaald. Sindsdien zijn de huizenprijzen in Nederland 5 procent omlaag gegaan, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Veel huizenbezitters zullen daardoor het gevoel hebben dat hun woning te hoog gewaardeerd is.
Er is meer. De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijker rol bij het vaststellen van uiteenlopende (belasting)heffingen. De WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de onroerendezaakbelasting, maar ook voor de waterschapsomslag en het eigen woningforfait (hoe hoger dit forfait, des te minder hypotheekrente een huizenbezitter mag aftrekken).
Sinds 1 januari is daar de erfbelasting nog bijgekomen. Hoe hoger de WOZ-waarde van het huis van de overledene des te meer erfbelasting de erfgenamen moeten betalen.
Tegelijkertijd neemt de betrouwbaarheid van de WOZ-waarderingen af, nu de huizenmarkt op zijn gat ligt. Elke gemeente heeft een computersysteem waarmee de waarde van alle woningen wordt bepaald. Als invoer dienen de woningtransacties die in de gemeente zijn gesloten. Zolang het aantal transacties hoog genoeg is, is de waardebepaling redelijk accuraat.
Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in het najaar van 2008 is het aantal transacties dramatisch gedaald. Sommige woningen blijken onverkoopbaar. De waardebepaling wordt dus steeds onbetrouwbaarder, zeker in de hogere prijsklassen waar nog maar weinig woningen worden verkocht.
‘Ze gebruiken heel vaak een maatpand’, Een huis dat onlangs in de buurt is verkocht. Maar als dat voor de crisis is verkocht dan is die waarde niet representatief.’
Als er geen nieuwe woningen in dezelfde omgeving worden verkocht, dan wordt de waardering van het maatpand verhoogd of verlaagd met het gemiddelde percentage in de gemeente. Vink: ‘De fout die in het begin is gemaakt wordt daardoor verder versterkt.’
Volgens makelaarsvereniging houden veel huizenverkopers op dit moment vast aan een te hoge prijs. Zolang zij dit doen, zullen er in sommige buurten geen transacties plaatsvinden en zal de waarde van de omringende huizen op peil blijven. Dit effect wordt versterkt doordat gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde ook de vraagprijzen meewegen.
Als de huizenmarkt niet snel aantrekt, neemt de kans op foute WOZ-waarderingen dus alleen maar toe. Valt daar iets tegen te doen? Soms wel, zeker nadat de advocaat-generaal onlangs een belangrijk advies heeft uitgebracht. De X waarmee dit verhaal begon, lijkt daarmee in het gelijk te worden gesteld. Het bezwaar van X kon door de gemeente tot nu toe terzijde worden gelegd vanwege de zogenaamde Fierens-drempel, vernoemd naar Thea Fierens, oud-Kamerlid van de PvdA. Als het verschil tussen de WOZ-waarde en de werkelijke waarde niet meer bedraagt dan 2 à 5 procent (het percentage verschilt per prijsklasse), dan mag de gemeente het bezwaarschrift zonder verdere motivatie afwijzen.
De advocaat-generaal schrijft nu in zijn advies aan de Hoge Raad. dat de Fierens-drempel in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Iedereen heeft er volgens dit verdrag recht op dat zijn bezittingen eerlijk gewaardeerd worden. De bedragen die op het spel staan, zijn volgens de advocaat-generaal klein, maar ‘niet onbeduidend te noemen’. ‘Er worden jaarlijks vele duizenden belastingprocedures gevoerd om dezelfde geringe bedragen.’
Als de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal overneemt dan kunnen de gemeenten de stroom bezwaar woz bezwaarschriften straks niet meer klakkeloos terzijde schuiven. Er dreigt een enorme hoeveelheid werk voor de gemeentelijke bureaucratie. De instanties maken zich nog niet druk. ‘We wachten de uitspraak van de Hoge raad af’, zegt een woordvoerder van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). ‘Die volgt naar verwachting over een maand.’
